Para muchos latinos que invierten en bienes raíces en Estados Unidos, especialmente en Florida, el término “cash out” forma parte del vocabulario habitual. No es casual: alrededor del 90% de los compradores latinoamericanos adquieren sus propiedades en EE. UU. de forma cash, sin financiamiento inicial. Y a partir de ahí comienza la estrategia.
¿Qué es el cash out?
El cash out es una operación en la que el propietario solicita un préstamo hipotecario después de haber comprado la propiedad. El mecanismo es simple:
- El inversor compra una propiedad cash.
- Espera entre 12 y 18 meses, tiempo en el que el inmueble suele valorizarse entre un 10% y 20% en mercados dinámicos como el sur de Florida.
- Con esa nueva valuación, acude a un banco y solicita un préstamo hipotecario.
- Recibe el capital y lo utiliza para una segunda inversión inmobiliaria, sin necesidad de poner dinero propio nuevamente.
Este efecto multiplicador es uno de los pilares del crecimiento patrimonial en el mercado estadounidense. Es legal, común y aceptado por los bancos porque parten de un activo ya pago y con valorización demostrable.
¿Es un buen momento para hacer cash out hoy?
La respuesta depende de dos factores: precios actuales y tasas de interés. Hoy Florida sigue mostrando fortaleza: la demanda de vivienda permanece alta y el inventario bajo, lo que mantiene niveles de apreciación positivos, aunque más moderados que en años anteriores.
Sin embargo, las tasas hipotecarias continúan por encima de los niveles históricamente bajos que vimos en años pasado, aunque todo indicaría que las últimas bajas de la tasa de la Reserva Federal y las que se proyectan haría esto más atractivo.
Entonces, ¿conviene?
Si el objetivo es crecer el portafolio a largo plazo, el cash out sigue siendo una herramienta sólida.
Si se busca maximizar el retorno inmediato, las tasas actuales pueden reducir el rendimiento de corto plazo.
En términos prácticos: hoy sigue siendo viable, pero conviene evaluar cuidadosamente el flujo de caja proyectado con las tasas actuales y el potencial de valorización del nuevo inmueble.
Por qué los latinos eligen Florida
Florida sigue siendo uno de los estados más atractivos para inversores internacionales por su estabilidad jurídica, crecimiento poblacional y ventajas fiscales (sin impuesto estatal a la renta).
Pero además ofrece beneficios específicos para operaciones de inversión de largo plazo:
Amortización acelerada: los inmuebles residenciales de alquiler en EE. UU. se deprecian en 27,5 años. En países como Argentina ese plazo puede ser de 50 años, y en Chile ronda los 39 años. Esto significa que en EE. UU. la depreciación anual es mayor, por lo que disminuye la carga fiscal mucho más rápido.
Intereses deducibles: los intereses de la hipoteca obtenida a través del cash out son deducibles del impuesto federal, lo que reduce aún más el impacto fiscal y mejora el rendimiento neto de la inversión.
Ingreso estable en dólares: unido a un mercado de alquiler dinámico, genera previsibilidad para inversores que buscan diversificación frente a la volatilidad de sus países de origen.
Conclusión
El cash out no es solo una “táctica financiera”: es una estrategia muy usada por latinos porque les permite multiplicar su capital, acceder a crédito barato comparado con la región y aprovechar un sistema fiscal diseñado para favorecer la inversión de largo plazo.
Si bien las tasas actuales obligan a hacer números con más prudencia, el modelo sigue funcionando, especialmente en mercados sólidos como Florida, donde la combinación de valorización, estabilidad y beneficios fiscales genera un escenario propicio para seguir creciendo.
